توسعه روزافزون صنعت بلاک‌چین هر لحظه ابعاد بیشتری از کاربردهای آن را نمایان می‌کند. یکی از این کاربردهای نوآورانه، راه‌حلی است که نگرش ما را نسبت به صنعت املاک و مستغلات تغییر می‌دهد و روش‌های سنتی را منسوخ می‌کند. این روند، با نام توکن‌سازی املاک و مستغلات (Real Estate Tokenization) شناخته می‌شود.
عناوین این مقاله:
توکن‌سازی (Tokenization) یک عبارت مرسوم در جامعه بلاک‌چین است. این مفهوم نوآورانه امکان دموکراتیک شدن روند سرمایه‌گذاری در صنعت املاک و مستغلات را فراهم می‌سازد. اما این راه‌حل برای مالکان خانه و سرمایه‌گذاران چه مزیت‌هایی در پیش دارد؟ برای مثال، آیا می‌توانید خانه خود را توکنیزه کنید و سپس آن را اجاره داده یا به فروش برسانید؟ در این مطلب قصد داریم به پاسخ این سوالات و راه‌حل‌های ارایه‌شده بپردازیم تا چشم‌انداز بهتری نسبت‌به پتانسیل متحول‌سازی صنعت املاک و مستغلات توسط فناوری بلاک‌چین به‌دست آوریم.
مفهوم توکن‌سازی املاک و مستغلات
توکن‌سازی املاک و مستغلات درحقیقت فرآیندی است که با بهره‌گیری از فناوری بلاک‌چین، دارایی‌های ملکی به توکن‌های دیجیتال تبدیل می‌شود. هر توکن نشانگر یک سهم مالکیت از یک ملک است که دارایی غیرنقدی سنتی را به دارایی دیجیتال تقسیم‌پذیر و انعطاف‌پذیر تبدیل می‌کند.
خانه، آپارتمان، املاک تجاری و غیره در بازار املاک و مستغلات سنتی دارایی‌های منحصربه‌فردی محسوب می‌شوند که برای خرید یا سرمایه‌گذاری در آنها سرمایه قابل‌توجهی مورد نیاز است؛ توکن‌سازی این امکان را فراهم می‌کند که این دارایی‌های ملکی به تعداد زیادی توکن دیجیتال تقسیم شوند که هر کدام از آنها نماینده یک قسمت از ارزش کل ملک هستند.
تلالوی چوب جادوی این فرآیند در فناوری بلاک‌چین و در لابه‌لای هزاران کامپیوتر متصل به شبکه‌های بلاک‌چینی دیده می‌شود. هنگامی‌که یک ملک توکنیزه می‌شود، جزییات ملک و سهام مالکیت آن در بلاک‌چین به ثبت می‌رسد. ثبت سند در بلاک‌چین موجب می‌شود تا شفافیت و امنیت در کلیه تراکنش‌ها به‌همراه سوابق آن به‌طور دایمی و غیرقابل تغییر تضمین شود.
اما این در عمل به چه معناست؟ فرض کنید شما یک ملک به ارزش ۵۰۰ هزار دلار دارید. از طریق توکن‌سازی، می‌توانید این ملک را به ۵۰۰ هزار توکن تقسیم کنید که هر توکن نشانگر یک سهم یک دلاری از ملک شما است. حال، این توکن‌ها می‌توانند در بازارهای دیجیتال خریداری، فروخته و معامله شوند که به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد که مالک یک قطعه از ملک شما باشند؛ بدون این‌که نیازی به خرید کل آن دارایی را داشته باشند.
این رویکرد تحول‌آفرین در حوزه املاک و مستغلات فقط یک مفهوم نظری نیست و هم‌اکنون در اشکال مختلف در سراسر جهان در حال اجرا است. خانه‌های مسکونی توکن‌سازی‌شده، املاک تجاری و حتی باغ و زمین‌های کشاورزی از جمله نمونه‌های در حال اجرا هستند که تنوع گسترده کاربرد بلاک‌چین را در این صنعت نشان می‌دهد.
«سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، حتی در مقیاس بسیار کوچک، همچنان یک ابزار آزموده‌شده و واقعی برای ایجاد جریان نقدی و ثروت است.»
« رابرت کیوساکی» (Robert Kiyosaki)
نویسنده کتاب «پدر پولدار، پدر بی‌پول»
مزیت‌های توکن‌سازی املاک و مستغلات
دموکراتیک کردن سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات
یکی از مزیت‌های قابل توجه توکن‌سازی املاک و مستغلات، دموکراتیک کردن دسترسی عموم به سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات است.
در مدل‌های سنتی، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات یک بازی ثروت به شمار می‌رفته که با محدودیت‌های ورود حجم بالای پول و سرمایه‌های سنگین همراه بوده است. اما توکن‌سازی، این محدودیت‌ها را به‌طور قابل توجهی کاهش می‌دهد. با تقسیم املاک به توکن‌های کوچک‌تر و در دسترس‌تر، این فرآیند به گروه گسترده‌تری از سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد تا به بازار املاک و مستغلات ورود کنند. این بدان معناست که حتی با مقدار اندک سرمایه نیز سرمایه‌گذاران می‌توانند مالک یک قطعه از یک ملک شده و از پتانسیل سوددهی آن بهره‌مند شوند.
افزایش نقدینگی
املاک و مستغلات به‌دلیل نیاز به وقت و انرژی بالا برای خرید و فروش، به‌طور معمول به‌عنوان دارایی‌های غیرنقدی در نظر گرفته می‌شوند. اما توکن‌سازی با ایجاد امکان معامله آسان و سریع سهام مالکیت، نقدینگی املاک و مستغلات را افزایش می‌دهد. این موضوع نه‌تنها موجب انعطاف و تسهیل بیشتر در انجام معاملات می‌شود، بلکه فرصت‌های بی‌نظیر داشتن تنوع در سبد سرمایه‌گذاری ملکی را نیز افزایش می‌دهد.
افزایش کارایی و شفافیت
استفاده از فناوری بلاک‌چین در توکن‌سازی املاک و مستغلات، سطوح بی‌نظیری از کارایی و شفافیت را به این صنعت ارایه می‌دهد. بلاک‌چین یک دفترکل دیجیتال شفاف (قابل مشاهده برای عموم) است که اطلاعات ثبت‌شده در آن غیرقابل تغییر و دستکاری است. بنابراین، تمام اطلاعات معامله‌های مربوط‌به املاک توکن‌سازی‌شده به‌طور دایمی در آن ثبت می‌شود و تمامی شرکای شبکه بدون امکان کوچک‌ترین دستکاری در داده‌ها، شاهد میزان سهم خود و دیگران در شبکه هستند. این امر نیاز به وجود واسطه‌گران را از بین می‌برد، زمان معاملات را کاهش داده و احتمال تقلب یا کلاه‌برداری را به صفر می‌رساند.
تسهیل دسترسی جهانی
توکن‌سازی دریچه‌ای به بازارهای جهانی املاک و مستغلات است. با املاک توکن‌سازی‌شده، سرمایه‌گذاران از سراسر جهان می‌توانند بدون نیاز به رویه‌های حقوقی پیچیده و سرمایه زیاد در املاک موجود در مناطق مختلف جغرافیایی سرمایه‌گذاری کنند. این دسترسی جهانی برای املاک و مستغلات نه‌تنها پایه سرمایه‌گذاری را گسترش می‌دهد، بلکه فرصت‌های سرمایه‌گذاری جدیدی را برای افراد در سراسر جهان فراهم می‌کند.
توکن‌سازی و مالکیت خانه
پدیده توکن‌سازی در بازار املاک و مستغلات با توجه‌به پذیرش گسترده Web3 و بلاک‌چین، سهم قابل‌توجهی را به خود اختصاص خواهد داد. اما این چه مزیتی برای مالکان و صاحب‌خانه‌ها به همراه دارد؟ آیا می‌توان خانه را توکنیزه کرد و سپس اجاره داد یا به فروش رساند؟ پاسخ این سوال به‌طور قطع مثبت است!
تصور کنید که شما به‌عنوان یک مالک به‌دنبال فروش ملک خود هستید. در بازار املاک و مستغلات سنتی، شما برای این کار نیاز به یافتن یک خریدار مشخص دارید، فردی که توان خرید کل ارزش خانه شما را داشته باشد. با فرآیند توکن‌سازی، شما قادر خواهید بود تا ملک خود را به تعداد زیادی توکن تقسیم کنید و این توکن‌ها را به تعداد زیادی خریدار و سرمایه‌گذار بفروشید. در این صورت نه‌تنها شانس یافتن چندین سرمایه‌گذار خرد بیشتر از یافتن یک سرمایه‌گذار واحد خواهد بود، بلکه خانه شما در برابر گستره وسیع‌تری از خریداران بالقوه قرار خواهد گرفت.
افزون‌بر این، شفافیت و امنیتی که توسط فناوری بلاک‌چین فراهم می‌شود، فرآیند فروش را کارا‌تر و قابل اعتمادتر می‌کند. با ثبت هر معامله به‌صورت قطعی و غیرقابل تغییر در بلاک‌چین، فروشندگان و خریداران نیز اطمینان بیشتری در قبال فرآیند معامله انجام‌شده پیدا می‌کنند.
توکن‌سازی جهت اجاره ملک
قابلیت توکن‌سازی در صنعت املاک فقط به فروش ملک محدود نمی‌شود و این یکی دیگر از جذابیت‌های این نوآوری است. مالکان می‌توانند املاک اجاره‌ای خود را نیز توکنیزه کرده و به مستاجران اجاره دهند.
هنگامی‌که یک ملک اجاره داده می‌شود، سهم اجاره ماهانه آن ملک نیز به نسبت سهم هر فرد مشخص است. برعکس این ماجرا نیز صادق است؛ برای مثال، به جای اجاره یک آپارتمان کامل، یک مستاجر می‌تواند یک اتاق یا حتی یک بازه زمانی خاص را اجاره کند که این امر به مالکان خانه راهکارهایی انعطاف‌پذیرتر و کارآمدتر برای درآمد حاصل از اجاره ارایه می‌کند.
تاثیر بالقوه توکن‌سازی بر بازار اجاره
هنگامی‌که کاربردهای بالقوه توکن‌سازی را در صنعت املاک و مستغلات بررسی می‌کنیم، ضروری است که تاثیر آن را بر بازار اجاره نیز در نظر بگیریم. اگر توکن‌سازی امکانات جدید و متفاوتی را ارایه می‌دهد، تاثیر و پیامدهای جدیدی را نیز به وجود می‌آورد که بر روش‌ها و رویکردهای سنتی میان مالک و مستاجر نیز تاثیر خواهد گذاشت.
توکن‌سازی مفهوم‌های جدیدی از جمله اجاره بخش‌های خاص از یک ملک یا بازه‌های زمانی متفاوت را معرفی می‌کند. این کار نسبت‌به قراردادهای اجاره طولانی‌مدت سنتی انعطاف بیشتری را نشان می‌دهد. توکن‌سازی می‌تواند برای مالکان راهکاری موثرتر و انعطاف‌پذیرتر جهت مدیریت املاک اجاره‌ای خود ارایه دهد. مالکان به‌جای مواجهه با یک مستاجر برای هر ملک، می‌توانند برای هر بخش توکن‌سازی‌شده از ملک خود، با چندین مستاجر تعامل کنند و این امر به درآمد حاصل از اجاره پایدارتری منجر می‌شود.
البته که این راهکار چالش‌های خود را نیز به همراه دارد؛ نحوه اجاره دادن چند بخش از ملک به‌جای کل ملک، مدیریت چند مستاجر، هماهنگ کردن بازه زمانی مورد نیاز مستاجران با یکدیگر و غیره.
«وقتی که از املاک آنلاین (پروژه‌های بلاک‌چین مانند نگهداری بیت‌کوین، استخراج، توکن‌سازی، استیکینگ کریپتو و بازارهای فارکس) پول نقد می‌کنید، املاک آفلاین هدف بزرگ بعدی است!»
اولواله دنیل (Olawale Daniel)
شفافیت و اعتماد: شمشیر دولبه؟
استفاده از فناوری بلاک‌چین در توکن‌سازی شفافیت و ثبات را تضمین می‌کند که همین امر موجب افزایش اعتماد خواهد شد. هر معامله اجاره‌ای که در بلاک‌چین ثبت می‌شود، تاریخچه واضحی از پرداخت‌ها و توافقات را ارایه می‌دهد. با این حال، این سطح از شفافیت ممکن است نگرانی‌هایی را درباره حریم خصوصی افراد ایجاد کند. زیرا ممکن است اطلاعات حساسی در دفترکل شبکه آشکار شود که میان دو مفهوم شفافیت و حریم خصوصی چالش‌هایی را در بازار اجاره توکنیزه‌شده ایجاد کند.
در صنعت کریپتوکارنسی (cryptocurrency) این چالش‌ها با ناشناس اما شفاف بودن تراکنش‌ها برطرف شده است؛ شما می‌توانید تمامی تراکنش‌های ثبت‌شده در شبکه، موجودی هر کیف‌پول و زمان انجام هر تراکنش را مشاهده کنید، اما تا زمانی‌که مالکان آدرس‌ها هویت خود را آشکار نکنند، محرمانگی این اطلاعات حفظ خواهد شد.
درواقع با این دیدگاه می‌توان به موضوع نگاه کرد که یکی از اصلی‌ترین وظایف بلاک‌چین تایید و تضمین وضعیت انجام تراکنش، فروش یا اجاره است؛ به‌نحوی‌که هرگز هیچ مالکی نمی‌تواند یک ملک را به دو نفر اجاره دهد یا به فروش برساند. از سوی دیگر نیز مستاجران این اطمینان را دارند که یک فایل تا زمانی‌که توسط شبکه تایید نشده، توسط فرد دیگری به‌صورت پنهانی به فروش نرفته یا اجاره داده نشده است.
اجاره‌های جهانی: فرصت‌ها و چالش‌ها
توکن‌سازی می‌تواند امکان اجاره در نقاط مختلف جهان را به‌شکل بالقوه‌ای امکان‌پذیر کند و افراد از سراسر جهان بتوانند در مناطق جغرافیایی مختلف به خرید خانه و اجاره دادن آن اقدام کنند یا پیش از سفر، بدون نیاز به یافتن شرکت‌ها و افراد مطمین، ملک مورد نظر خود را برای مدت معین و دلخواه اجاره کنند و بهای آن را بپردازند. البته ایجاد چنین فرصت‌هایی چالش‌هایی نیز از جمله پیچیدگی‌ها و تفاوت قوانین و مقررات هر منطقه و کشور را به همراه دارد و ممکن است مسایل حقوقی متفاوتی را برای مالک و مستاجر به ارمغان بیاورد.
مدیریت چالش‌های توکن‌سازی املاک و مستغلات
اگر بخواهیم واقع‌بینانه نگاه کنیم، در کنار جذابیت‌های ایده توکن‌سازی املاک و مستغلات، چالش‌ها و پیچیدگی‌هایی نیز به‌وجود خواهد آمد که باید در نظر گرفته شود. از موانع و محدودیت‌های حقوقی، تا مسایل فناوری و پذیرش بازار، همگی چالش‌های غیرقابل انکار این ایده هستند که «کریپتوپولیتن» (Cryptopolitan) یک‌به‌یک آنها را مورد بررسی قرار داده است:
ملاحظات حقوقی و قانونی
یکی از چالش‌های قابل توجه، پایبندی به قوانین و مقررات حقوقی و نحوه تعامل با آن است. توکن‌سازی املاک، اقدام به ایجاد یک دارایی دیجیتال است که نمایندگی یک ملک واقعی را به عهده می‌گیرد. این مساله سوالات حقوقی پیچیده‌ای را با خود به همراه خواهد داشت. برای مثال، چگونه املاک توکن‌سازی‌شده در قوانین مالکیت سازمان املاک هر کشور مورد بررسی قرار می‌گیرند؟ چگونه قوانین اوراق بهادار برای فروش و مبادله توکن‌های املاک واقعی اعمال می‌شوند؟ بنابراین، مدیریت این پیچیدگی‌های حقوقی برای اجرای موفقیت‌آمیز توکن‌سازی املاک و مستغلات بسیار حیاتی خواهد بود.
چالش‌های فناوری
فناوری بلاک‌چینی که در جهت توکن‌سازی املاک و مستغلات استفاده می‌شود، به‌ویژه در سال‌های ابتدایی، چالش‌های خاص خود را به همراه دارد. برای مثال، عدم اطمینان از امنیت و سلامت بلاک‌چین یا عدم آشنایی کافی مردم با فناوری بلاک‌چین می‌تواند آسیب‌های جبران‌ناپذیری را توسط افراد سودجو بر روند این فرآیند وارد کند.
افزون‌بر این، پیچیدگی‌های فنی کار با بلاک‌چین برای بسیاری از کاربران می‌تواند چالش‌برانگیز باشد که برای حل آن به ایجاد پلتفرم‌های کاربرپسندتر و ساده‌تر نیاز داریم. در این صورت، نیاز به ورود دولت‌ها و نهادهای دولتی قابل اعتماد به این حوزه امری کاملن اجتناب‌ناپذیر است. پلتفرم‌های مورد تایید دولت‌ها درست مانند درگاه‌های کنونی ارایه خدمات دولتی دیجیتالی با همکاری بخش‌های متخصص این خلا را برطرف خواهد کرد.
پذیرش و درک بازار
برای آنکه توکن‌سازی املاک در عمل مورد پذیرش قرار گیرد، ابتدا باید به‌شکل گسترده و سراسری توسط افراد فعال در صنعت املاک و سرمایه‌گذاران بالقوه توجیه، پذیرفته و درک شود. این کار شامل آموزش بازار نسبت به مزایای توکن‌سازی، برطرف کردن نگرانی‌ها، ایجاد اعتماد، حمایت و پشتیبانی خواهد بود. همان‌طور که صدها سال پیش ایجاد سند قانونی برای تک‌تک املاک و مستغلات یک کشور امری غیرقابل اجتناب، طولانی و پرچالش بوده است، ورود به دنیای نوین بلاک‌چین نیز سختی‌ها و پیچ‌وخم‌های خود را در ابتدای راه خواهد داشت.
رویه‌های کنونی و پیش‌بینی آینده
با وجود همه چالش‌های فوق، توکن‌سازی املاک و مستغلات در شرف پذیرش همگانی است. بر اساس گزارش کریپتوپولیتن در حال حاضر تعداد بسیار زیادی از املاک و مستغلاتی وجود دارند که در حال توکنیزه شدن هستند؛ خانه‌های مسکونی، املاک تجاری و حتی املاک میلیارد دلاری و فوق ارزشمند. این واقعیت نشان می‌دهد که این روندی ادامه‌دار خواهد بود، چرا که هر روز افراد بیشتری از مردم جهان با فواید بلاک‌چین و توکنیزاسیون آشنا می‌شوند و همین موضوع موجب بهبود روزافزون آن خواهد شد.
با این حال، آینده روشن توکن‌سازی املاک و مستغلات فقط محدود به افزایش تقاضا نیست و تکامل و پیشرفت فناوری بلاک‌چین و افزایش پذیرش آن توسط دولت‌ها و توسعه چهارچوب‌های نظارتی، همگی در حال رقم زدن تغییرات اساسی آینده بشر هستند.
«بازار املاک و مستغلات از طریق توکن‌سازی، فراگیرتر می‌شود و فرصت‌های سرمایه‌گذاری را به طیف وسیع‌تری از مردم ارایه می‌کند.»
«آندرس زونینو» (Andres Zunino)
مدیرعامل شرکت تکنولوژی زیرکن‌تک (ZirconTech)
پتانسیلی برای انقلاب در صنعت املاک و مستغلات
با نگاهی به آینده، در می‌یابیم که توکن‌سازی املاک و مستغلات پتانسیل این را دارد تا انقلابی در این صنعت به‌وجود آورد که از آن به‌عنوان عصر جدید حوزه املاک و مستغلات یاد شود. با دسترسی دموکراتیک به سرمایه‌گذاری در املاک، افزایش نقدینگی و شفافیت به گونه‌ای اساسی روند خرید، فروش، اجاره و سرمایه‌گذاری در املاک را تغییر خواهد داد.
تحقق این امر تنها در صورتی امکان‌پذیر است که فعالان حوزه فناوری دوش‌به‌دوش نهادهای نظارتی و قانون‌گذار این چالش‌ها را یک‌به‌یک مدیریت و برطرف کرده تا قدم‌به‌قدم بتوانیم در سرزمین جادویی بلاک‌چین پیشرفت کنیم.
اگرچه برای تحقق این ایده هنوز تضمینی وجود ندارد، اما این سفری است که ارزش آغاز را دارد. در مرحله کنونی، سوال این نیست که آیا توکن‌سازی صنعت املاک و مستغلات را متحول می‌کند یا خیر، بلکه سوال این‌جاست که تحقق آن چگونه و در چه زمانی رخ خواهد داد.
منبع
/more-profit-tokenization-estate-real-to-how/com.cryptopolitan.www://https
