خانه‌دار شدن در ایران همواره یکی از آرزوهایی است که دستیابی به آن می‌تواند کیفیت زندگی را تا اندازه قابل قبولی افزایش دهد؛ زیرا با وجود تورم بالایی که به‌خصوص در سال‌های گذشته بر اقتصاد کشور حاکم بوده، فکر اجاره‌خانه سر ماه می‌تواند خواب را از فرد بگیرد؛ این در حالی‌است که در این سال‌ها، قیمت مسکن هم روز‌به‌روز افزایش یافته و خانه خریدن هم دیگر به آسانی سال‌های قبل نیست و حتی برای برخی دهک‌های پایین جامعه شاید دیگر محالی باشد که در خواب هم آن را نمی‌بینند. در این میان اما مدتی است که موضوع فروش متری مسکن مطرح شده؛ که اگرچه شاید به جذابیت خانه حاضر و آماده نباشد، اما برای کسی که بخواهد بخشی از سرمایه خود را تبدیل به احسن کرده و از ارزش پول خود محافظت کند، راه خوبی به نظر می‌رسد و چه بسا که با گذر زمان با خرید اوراق مسکن، بتوان صاحب‌خانه شد.
عناوین این مقاله:
طرح خرید و فروش متری مسکن در بورس و خرید سهام زمین متری از مدت‌ها پیش مطرح شده بود و البته هیچ‌گاه به سرانجام نرسید؛ اما حالا به نظر می‌رسد تصمیم بورس کالا برای اجرایی کردن این طرح جدی است. کنترل تورم و جذب نقدینگی در جامعه، رشد تولید مسکن و ساخت مسکن استطاعت‌پذیر سه هدف اجرای فروش متری زمین بیان شده است. آن‌طور که تا کنون و پیش از عملی شدن فروش اوراق سلف مسکن مطرح شده، برای خرید مسکن متری، داشتن کد بورسی الزامی است و متقاضیان باید در سامانه سجام ثبت‌نام کرده و سپس در یک کارگزاری ثبت‌نام کنند تا معاملات را انجام دهند. البته همین حالا هم فروش متری مسکن توسط برخی از بنگاه‌داران انجام می‌شود؛ اما عرضه آن در بورس کالا می‌تواند به قانون‌مند شدن آن کمک کند.
ابعاد توکنیزه کردن دارایی‌های واقعی
از طرف دیگر، با بروز فناوری‌های نوین ازجمله بلاک‌چین، بهره‌گیری از روش‌های جدید برای کارهای سنتی مورد توجه قرار گرفته است. یکی از این کارها، توکنیزه کردن (Tokenization) دارایی‌های واقعی است. توکنیزه کردن دارایی‌ها به‌معنای تبدیل آن‌ها به دارایی‌های دیجیتال در بلاک‌چین است؛ با این روش می‌توان هر دارایی مانند مسکن، خودرو، طلا یا حتی یک اثر هنری را در بلاک‌چین به بخش‌های کوچک یا همان توکن‌های دیجیتالی تقسیم کرده و هر بخش را به یک مالک سپرد.
استفاده از فناوری بلاک‌چین برای فروش متری مسکن هم می‌تواند مزیت‌هایی نسبت‌به حالت سنتی آن داشته باشد؛ ازجمله این‌که امکان نقدشوندگی آن بیشتر است، هر توکن مالک منحصربه‌فرد خود دارد و دو نفر هیچ‌گاه نمی‌توانند مالک یک توکن باشند که امکان مشکلات حقوقی مثل کلاه‌برداری و فروش ملک به چند نفر، در آن وجود ندارد؛ همچنین محدودیتی در فروش بخشی ملک نیست و به جای یک متر از مسکن، می‌توان حتی کوچک‌تر از این واحد را هم خرید.
مزایای توکنیزه کردن چیست؟
فرآیند توکنیزه کردن به پردازش پرداخت‌ها نیاز دارد تا یک کارت اعتباری یا شماره حساب با یک توکن جایگزین شود. توکنی که از این طریق به‌وجود می‌آید، هیچ استفاده‌ای به‌جز ایمن‌سازی ندارد و به حساب کاربری یا فردی متصل نیست.
در توکن‌سازی از آن‌جایی‌که از اطلاعات حساس در یک صندوق مجازی محافظت می‌شود، به سازمان‌ها این امکان را می‌دهد تا داده‌های خود را ازطریق شبکه‌های بی‌سیم به‌صورت کاملن ایمن انتقال دهند. البته برای این‌که توکنیزه کردن موثر باشد، سازمان‌ها باید از یک درگاه پرداخت که امکان پرداخت مستقیم یا پردازش کارت اعتباری را فراهم می‌کند، برای ذخیره ایمن داده‌های حساس استفاده کنند. توکن‌ها به منبع اصلی اطلاعات تراکنش‌ها که در بلاک‌چین به‌عنوان یک دفتر کل غیرمتمرکز است، متصل می‌شوند و این موضوع مالکیت یک دارایی را تضمین می‌کند.
توکن‌سازی می‌تواند نقدینگی را بهبود بخشد، تراکنش‌های مالی را راحت‌تر کرده و به تضمین حقوق مالکیت دارایی‌ها کمک کند. توکنیزه شدن داده‌ها در نوع غیر بلاک‌چین مانند یک سد در مقابل دسترسی هکرها به اطلاعات و دارایی‌های دارنده کارت عمل می‌کند و در مقایسه با سیستم‌های قدیمی‌تری که در آن شماره کارت اعتباری در پایگاه‌های داده ذخیره، آزادانه از طریق شبکه‌ها مبادله می‌شد، امنیت بهتری دارد.
با توکن‌سازی در بلاک‌چین، از آن‌جایی‌که دیگر نیازی نیست توکن‌ها در بازارهای سرمایه‌گذاری سنتی معامله شوند، بخش زیادی از فرآیندهای طولانی که در سرمایه‌گذاری اوراق بهادار سنتی یا خرید دارایی‌های بزرگ وجود دارد نیز حذف می‌شود. به‌عنوان مثال، خرید یک توکن که نشان‌دهنده مالکیت املاک و مستغلات است، فرآیندی بسیار سریع‌تر از خرید ملک غیرتوکن‌شده خواهد بود.
«ماهیت فناوری بلاک‌چین به این معناست که اگر شما یک یا چند توکن بخرید، مالکیت شما در آن توکن‌ها قفل می‌شود و هیچ قدرت دیگری نمی‌تواند آن را تغییر دهد.»
«آندرس زونینو» (Andres Zunino)
مدیرعامل شرکت تکنولوژی زیرکن‌تک (ZirconTech)
بازاری نقدشونده‌تر و فرصت سرمایه‌گذاری بیشتر
افزون‌بر این، حذف بخش‌های سرمایه‌گذاری نه‌تنها به کاهش هزینه‌های کلی بلکه به صرفه‌جویی در زمان نیز کمک می‌کند. همچنین توکن‌ها در دسترس مخاطبان بسیار بیشتری هستند و حتی کسانی که قصد سرمایه‌گذاری‌های بزرگ ندارند می‌توانند از آن‌ها استفاده کنند. بنابراین، بازار می‌تواند نقدشونده‌تر شود و به‌دنبال آن کاربران می‌توانند فرصت‌های سرمایه‌گذاری بیشتری به‌دست آورند.
در کنار تمام این مزیت‌‌ها، توکن‌سازی می‌تواند امنیت تاریخچه‌های توکن در معاملات آن را نیز افزایش دهد. به‌عنوان مثال، اگر کسی بخواهد مالکیت یک توکن را زیر سوال ببرد، از آنجا که بلاک‌چین سابقه تمام تراکنش‌های مرتبط‌با آن را ذخیره کرده، می‌تواند با سند مالکیت آن را تایید یا رد کند.
در این راستا در خصوص فروش متری مسکن و امکان استفاده از قابلیت توکنیزه‌کردن املاک با «علیرضا صادقی»، رییس اداره نظارت بر بازار بورس‌های کالایی سازمان بورس، به گفت‌وگو پرداختیم که در ادامه می‌خوانید.
صادقی درباره وضعیت فعلی موضوع فروش متری مسکن در بورس کالا بیان کرد: با توجه به تمهیدات اندیشیده‌شده جهت فروش متری مسکن در بورس کالای ایران، مقرر شده که این موضوع در قالب فروش اوراق سلف استاندارد ساختمان صورت پذیرد. بنابراین جهت راه‌اندازی معاملات سلف مسکن در بورس کالای ایران، نیازمند اصلاح دستورالعمل اجرایی معاملات سلف استاندارد در بورس کالای ایران و اخذ تاییدیه از کمیته فقهی سازمان بورس و اوراق بهادار بوده؛ به‌همین منظور، موضوع به لحاظ ابعاد فقهی در کمیته فقهی سازمان بورس و اوراق بهادار مطرح و نهایی شد. او خاطرنشان کرد: در حال حاضر تدوین و اصلاح مقررات مذکور در سازمان بورس و اوراق بهادار در حال انجام است. پس از اتمام اصلاحات لازم و تصویب آن در هیئت‌مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار، شرایط و بستر لازم برای فعالان حوزه مسکن فراهم شده و می‌توانند برای پیش‌فروش یا تامین مالی در این حوزه اقدام کنند.
رییس اداره نظارت بر بازار بورس‌های کالایی در پاسخ به این‌که امکان خریدوفروش مسکن در این بازار در صورت نهایی شدن این تصمیم به چه صورت خواهد بود، بیان کرد: مکانیزم اجرایی فروش اوراق سلف استاندارد مسکن نیز بدین‌صورت است که متقاضی پیش‌فروش و تامین مالی در حوزه مسکن پس از پذیرش، به انتشار و عرضه اوراق سلف استاندارد به عموم مردم اقدام می‌کند و خریداران می‌توانند این اوراق را از عرضه‌کننده خریداری کنند.
ایجاد بازار ثانویه برای اوراق مسکن
صادقی در پاسخ به این‌که آیا امکان ایجاد بازار ثانویه برای اوراق مسکن و خریدوفروش بین اشخاصی که دارنده اوراق هستند، وجود دارد، گفت: با توجه‌به ظرفیت وجود بازار ثانویه برای این اوراق، خریداران می‌توانند این اوراق را در بازار ثانویه به فروش برسانند یا تا زمان سررسید اوراق را نگهداری کنند. در صورتی‌که در سررسید دارندگان دارای حداقل اوراق لازم جهت تحویل مسکن باشند، عرضه‌کننده، مسکن مربوط را به آن‌ها واگذار می‌کند.
او درباره مزیت‌های طرح فروش متری مسکن توضیح داد: ایجاد بازار اوراق سلف استاندارد مسکن مزایای زیادی برای عموم مردم دارد. مردم با خرید این اوراق می‌توانند به خرید مسکن مورد نیاز خود با قیمت مشخص اقدام کرده و ریسک خود را در برابر نوسان قیمت مسکن پوشش دهند. همچنین افرادی که به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن نیاز دارند می‌توانند وارد این بازار شده و در آن فعالیت کنند. بنابراین می‌توان بسیاری از سرمایه‌های سرگردان در جامعه را به سمت این بازار هدایت کرد. این بازار برای فعالان حوزه مسکن و شرکت‌هایی که در حوزه ساخت‌و‌ساز مشغول به فعالیت هستند نیز بسیار مناسب بوده و به‌جای تامین مالی از شبکه بانکی می‌توانند از این بازار تامین مالی را انجام دهند. مزیت دیگری که این بازار برای فعالان حوزه ساخت‌و‌ساز دارد، اطمینان از فروش مسکن است؛ زیرا با فروش این اوراق، فروشنده به تحویل مسکن در زمان تکمیل ساخت متعهد است. یکی دیگر از مزایای فروش مسکن در قالب اوراق سلف استاندارد، اخذ تضامین لازم از فروشنده به‌منظور تحویل مسکن در سررسید است.
«همه چیز توکنیزه می‌شود و بلاک‌چین به بلوک‌های اساسی مبادله ارزش تبدیل خواهد شد.»
«گان گان فبریانزا» (Gun Gun Febrianza)مهندس کامپیوتر و فعال حوزه بلاک‌چین
اماواگر توکنیزه کردن دارایی‌های ملکی
در این میان اما استفاده از فناوری‌های نوین چه نقشی دارد؟ با توجه‌به این‌که با بهره‌گیری از فناوری بلاک‌چین، حالت بهینه فروش خرد و متری املاک می‌تواند توکنیزه دارایی‌های ملکی کردن باشد؛ صادقی درباره این‌که آیا سازمان بورس برنامه‌ای برای توکنیزه دارایی‌های ملکی دارد، توضیح داد: استفاده از فناوری‌های نوین و بلاک‌چین در این حوزه و فروش اوراق سلف مسکن در قالب توکن‌سازی، پیچیدگی‌های خاص خود را داشته و باید در این زمینه تمامی جوانب کار مورد بررسی و کارشناسی دقیق قرار گیرد. افزون بر این‌که این موضوع مستلزم وجود یک‌سری مقدمه ضروری ازجمله اخذ مجوزهای لازم از دستگاه‌ها و نهادهای مربوط و همچنین تدوین و تصویب مقررات و دستورالعمل‌های اجرایی خاص بوده، باید ملاحظات مربوط‌به مباحث نظارتی و نحوه نظارت و پایش این بازار مدنظر قرار گیرد.
او در پاسخ به این‌که در صورت پیشنهاد طرحی برای توکنیزه کردن املاک مورد تقاضا در چهارچوب برنامه فروش متری املاک، آیا با توجه‌به مزایای شبکه بلاک‌چین این طرح مورد بررسی قرار می‌گیرد، بیان کرد: اگر طرحی در این زمینه ارایه شود، باید تمامی جنبه‌های مذکور مورد مداقه قرار گیرد. با عنایت‌به این موضوع در حال حاضر رویکرد بر راه‌اندازی بازار اوراق سلف استاندارد مسکن با استفاده از بسترهای معاملاتی بازار سرمایه و تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار است.
